土地市场低温运行：房企拿地仍聚焦热点城市优质板块
元描述： 2024年前三季度，全国土地市场延续低温运行态势，房企拿地总额同比下降38.1%，土地出让金降幅超四成，拿地企业集中在央国企和地方国资，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但多数城市土拍仍以底价出让为主。
引言： 中国房地产市场在经历了“金九银十”的传统旺季后，土地市场却依然呈现出低温运行的态势。今年以来，全国土地市场供求规模同比降幅均超过三成，房企拿地热情持续低迷，土地出让金降幅更是超过四成。尽管政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但房企的投资信心尚未完全恢复，土地市场整体量价预计仍将处于低位。
房企拿地持续低迷：土地市场低温运行
2024年前三季度，全国土地市场供求规模持续下降，土地出让金降幅更是超过四成，房企拿地热情明显减弱。据中指研究院统计，2024年1-9月，TOP100企业拿地总额仅为5324亿元，同比下降38.1%，受上年低基数影响，相较1-8月降幅收窄1.9个百分点。
一线城市土地市场降幅超五成
从各线城市情况看，住宅用地推出、成交规模同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。
热点城市优质地块成房企拿地焦点
尽管整体土地市场低迷，但部分热点城市优质地块依然吸引了房企的关注。根据中指研究院监测的22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。数据显示，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4个百分点。
央国企和地方国资成拿地主力
拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据，2024年1-9月（截至9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿地主力。
土地市场未来展望：量价预计仍将处于低位
整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。
土地市场降温的原因与影响
土地市场降温的原因主要包括以下几点：
- 房企投资信心不足： 受市场环境影响，房企对未来市场预期较为悲观，导致投资意愿下降，拿地积极性不高。
- 销售市场低迷： 房地产市场销售低迷，导致房企资金回笼困难，进而影响拿地能力。
- 融资环境收紧： 监管部门对房地产行业的融资环境进行收紧，导致房企融资成本上升，资金压力增大。
- 政策调控加码： 政府对房地产市场进行宏观调控，出台了一系列政策措施，例如限购、限售、限价等，抑制了房价过快上涨，也影响了房企的拿地积极性。
土地市场降温对房地产市场的影响主要体现在以下几个方面：
- 房价上涨压力减缓： 土地市场降温，意味着土地成本降低，房价上涨压力将会减缓。
- 房企竞争加剧： 由于拿地规模缩减，房企之间的竞争将会更加激烈，市场格局可能会发生变化。
- 房地产市场发展放缓： 土地市场低迷，会导致房地产市场发展放缓，市场规模和成交量可能出现下降。
土地市场发展趋势与未来展望
未来土地市场的发展趋势将取决于以下几个因素：
- 宏观经济环境： 宏观经济环境的稳定将有利于房地产市场的发展，进而带动土地市场回暖。
- 政策调控力度： 政府对房地产市场的政策调控力度将直接影响土地市场的走向。
- 房企投资信心： 房企投资信心的恢复将是土地市场回暖的关键。
展望未来，土地市场将呈现以下趋势：
- 市场化程度进一步提高： 政府将继续推进土地市场改革，提高市场化程度，鼓励多元化土地供应主体。
- 供地结构调整： 政府将调整供地结构，提高住宅用地供应比例，满足居民住房需求。
- 土地价格或将保持平稳： 政府将严控土地价格上涨，引导房价平稳发展。
土地市场发展建议
为了促进土地市场健康发展，政府和房企可以采取以下措施：
- 优化土地供应结构： 政府应根据市场需求，优化土地供应结构，提高住宅用地供应比例，满足居民住房需求。
- 简化审批流程： 政府应简化土地出让审批流程，提高效率，降低房企拿地成本。
- 完善土拍制度： 政府应完善土拍制度，防止出现土地价格过快上涨的现象。
- 加强市场监管： 政府应加强市场监管，打击土地违法行为，维护土地市场秩序。
- 提升房企投资信心： 政府应出台更多政策措施，提升房企投资信心，鼓励房企积极拿地。
常见问题解答
1. 当前土地市场低温运行的主要原因是什么？
当前土地市场低温运行的主要原因是房企投资信心不足、销售市场低迷、融资环境收紧以及政策调控加码。
2. 土地市场降温对房地产市场有哪些影响？
土地市场降温将导致房价上涨压力减缓、房企竞争加剧、房地产市场发展放缓。
3. 未来土地市场的发展趋势是什么？
未来土地市场将呈现市场化程度进一步提高、供地结构调整、土地价格或将保持平稳等趋势。
4. 政府和房企可以采取哪些措施促进土地市场健康发展？
政府应优化土地供应结构、简化审批流程、完善土拍制度、加强市场监管，房企应提升投资信心、积极拿地。
5. 土地市场低温运行是否意味着房地产市场将陷入低谷？
土地市场低温运行并不一定意味着房地产市场将陷入低谷，但会对市场发展带来一定影响。未来房地产市场的发展将取决于宏观经济环境、政策调控力度以及房企投资信心等因素。
6. 土地市场低温运行对普通购房者有什么影响？
土地市场低温运行会对普通购房者产生一定影响，例如房价上涨压力减缓、房企竞争加剧等。但最终的影响还要取决于市场供需关系以及政策调控力度等因素。
结论
2024年全国土地市场低温运行态势仍在持续，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。未来土地市场的走向将取决于宏观经济环境、政策调控力度以及房企投资信心等因素。政府和房企需要共同努力，优化土地供应结构、完善土拍制度、提升房企投资信心，推动土地市场健康发展。
